投資用ローンに5年ルール・125％ルールがあるとは限りません。契約書と商品説明書で、金利と返済額それぞれの見直し条件を確認してください。
返済額が据え置かれる契約でも、利息の負担は変わり得ます。ルールの違いと注意点を確認し、残債・残り期間・見直し後金利がそろったら返済額と残債を計算する（公開停止中）へ進めます。
- 金利が上がる利息の計算に使う金利が上昇。
- 利息の割合が増える返済額が据え置きなら、元本に回る分が減る。
- 残債の減り方を確認見直し後の返済額と完済までの予定を確認。
5年・125％ルールは全商品共通ではなく、利息を一定に抑える仕組みでもありません。
金利1ポイント上昇で年間返済が約17.5万円増える
試算例：借入2,700万円、30年、元利均等、ボーナス返済なし。
| 適用金利 | 月返済 | 年間返済 |
|---|---|---|
| 2.5％ | 約10.7万円 | 約128.0万円 |
| 3.5％ | 約12.1万円 | 約145.5万円 |
| 4.5％ | 約13.7万円 | 約164.2万円 |
5年・125％ルールがあっても利息が消えるわけではありません。返済額と残債の両方を再計算します。
最初に押さえる金利の見方
広告にある「年◯％」は、通常は契約時点の適用金利を示します。しかし、住宅ローンや投資用ローンでは、次の数字が別々に設定されています。
| 確認する数字 | 意味 |
|---|---|
| 基準金利 | 銀行が基準として定める金利。市場環境や銀行の貸出方針で見直される |
| 優遇幅 | 基準金利から差し引く幅。年収、取引条件、物件、借入期間などが影響する |
| 適用金利 | 実際の返済計算に使う金利。基準金利−優遇幅で表示されることが多い |
| 見直し日 | 金利をいつ判定し、いつの返済から反映するか |
「年1％台から」という表示だけでは、優遇が全期間続くのか、当初期間だけなのか、条件を外した場合にどうなるのかが分かりません。金利を比較するときは、契約書や商品説明書でこの4項目をそろえます。
金利の種類と特徴
| 種類 | 特徴 | 向いている確認 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 市場や短期金利の影響を受け、途中で適用金利が変わる | 見直し頻度、返済額のルール、上昇時の試算 |
| 固定金利期間選択型 | 2年・3年・5年・10年など、選んだ期間は金利を固定。その後に再選択する | 固定期間終了後の金利、再選択手数料、切替条件 |
| 全期間固定金利 | 借入時に決まった金利と返済額を、原則として返済終了まで固定する | 借入時の金利、融資率、団信、金利引下げ条件 |
| 上限金利付き変動型 | 変動型だが、契約上の上限が設定される商品がある | 上限の期間、上限到達時の返済額、取扱いの有無 |
変動金利は初期の返済額を抑えやすい一方、将来の金利上昇リスクを借入人が負います。固定金利は返済計画を立てやすい一方、変動金利より当初の金利が高い場合があります。投資用ローンでは住宅ローンより金利が高めに設定される商品もあるため、同じ「変動」でも返済額を分けて試算してください。
住宅ローンと投資用ローンで違う点
| 項目 | 住宅ローン | 投資用ローン |
|---|---|---|
| 金利の決まり方 | 居住用の信用・物件条件・銀行の優遇 | 借入人、収益物件、担保評価、賃料の安定性 |
| 金利上昇の影響 | 家計の毎月返済に直接影響 | 返済額の増加に加え、手残りや空室耐性に影響 |
| 確認する数字 | 返済比率、団信、固定期間、諸費用 | 返済比率、DSCR、空室、修繕、売却時残債 |
投資用物件を住宅ローンとして申込むことはできません。目的と異なる申告は、契約違反や一括返済の問題につながる可能性があります。
現在の金利レートをどう確認するか
借入時点の適用金利を確認してください。 掲載例と同じ商品でも、申込時期や条件で金利は変わります。
| 商品例 | 公式ページで確認すること | 読み方 |
|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行・住宅ローン | 変動・固定期間選択型・全期間固定の金利 | 融資率、団信、借入期間、優遇条件を確認 |
| フラット35 | 融資率、借入期間、団信、金利引下げメニュー | 全期間固定。住宅性能などの条件で変わる |
| 投資用ローン | 商品ごとの変動・固定、優遇幅、融資率、担保評価 | 住宅ローンと分け、正式な提示書面を確認 |
投資用ローンは、住宅ローンのように全国共通の比較表へ集約されていない商品も多く、公開金利だけでは判断できません。希望する商品の公式ページと商品説明書で、適用条件と確認日を照合してください。
日銀の政策金利との関係
日本銀行が直接操作するのは、金融機関同士が短期で資金をやり取りする無担保コールレートです。日本銀行が各銀行の住宅ローン金利を直接決めるわけではありません。政策金利の変更が、銀行の調達コストや市場金利を通じて、各商品の基準金利や適用金利に波及します。
足元の掲載条件は、2026年8月の住宅ローン金利と公式掲載20件で確認できます。金利の種類、団信、手数料、借入条件をそろえて比較してください。
日本銀行の政策金利の推移（2016年〜2026年）
下のグラフは政策金利の主な節目を示します。2016〜2023年は日本銀行当座預金の「政策金利残高」への適用金利、2024年3月以降は無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標であり、指標の定義が異なります。各銀行の住宅ローン金利を示す図ではありません。
注：2016〜2023年は政策金利残高に−0.1％を適用。2024年3月は無担保コールレートを0〜0.1％程度、同年7月は0.25％程度、2025年1月は0.5％程度、同年12月と2026年1月は0.75％程度、2026年6月17日以降は1.0％程度へ誘導しています。指標の定義が変わるため、一本の同一定義の時系列とは扱いません。
出典：日本銀行「金融市場調節方針の変遷」、2024年3月19日、2024年7月31日、2025年1月24日、2025年12月19日、2026年1月23日、2026年6月16日、2026年7月31日（1.0％維持）（確認日：2026年8月30日）
短期プライムレートと長期プライムレートは役割が違う
| 基準となる金利 | 一般的な意味 | ローンとの関係 |
|---|---|---|
| 短期プライムレート | 優良企業向けの短期貸出に適用する最優遇金利 | 変動金利の基準金利の参考・連動先になる商品がある。政策金利の影響を受けやすい |
| 長期プライムレート | 優良企業向けの1年以上の長期貸出に適用する最優遇金利 | 商品によっては長期貸出の基準や参照指標になる。長期市場金利や銀行の調達環境の影響を受ける |
| 銀行独自の基準金利 | 各銀行が商品ごとに設定する基準金利 | 短期・長期プライムレートを直接使わず、独自の算定方法を採用する場合がある |
日本銀行の説明では、短期プライムレートは1年未満、長期プライムレートは1年以上の貸出に適用する優良企業向けの最優遇金利です。ただし、住宅ローンや投資用ローンが必ずどちらかに直接連動するわけではありません。商品によっては「短期プライムレート連動」「長期プライムレート連動」「銀行所定の基準金利」など、異なる設計が採用されます。
固定金利については、長期プライムレートだけでなく、10年国債利回り、金利スワップ、銀行の資金調達コスト、将来の政策金利予想などが影響します。そのため、長期プライムレートが上がったから固定金利が同じ幅で上がる、または政策金利が据え置きだから固定金利も変わらない、と単純には判断できません。
| ローンの金利 | 影響を受けやすい要素 | 確認する書面の記載 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 政策金利、短期市場金利、短期プライムレート、銀行独自の基準金利 | 基準金利の名称、見直し日、適用開始日 |
| 固定期間選択型 | 固定期間の市場金利、国債利回り、金利スワップ、銀行の調達コスト | 固定期間終了後の算定方法と再選択条件 |
| 全期間固定金利 | 長期市場金利、国債利回り、金利スワップ、融資率、団信 | 借入時の金利、金利引下げ条件、融資率区分 |
| 投資用ローン | 上記に加え、担保評価、融資率、物件リスク、賃料、銀行の資金調達 | 連動指標、優遇幅、上限、返済額の見直しルール |
日本銀行は2026年6月16日、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を0.75％程度から1.0％程度へ引き上げ、翌17日から適用しました。7月31日の会合では1.0％程度を維持しています。
政策金利が上がれば短期金利に上昇圧力がかかりますが、銀行が優遇幅を調整したり、反映時期が異なったりするため、政策金利そのものが各ローンの適用金利になるわけではありません。長期プライムレートや固定金利は、政策金利の変更を待たずに市場の見通しを織り込んで動くこともあります。
営業担当者に確認する質問
「このローンの基準金利は、短期プライムレート、長期プライムレート、銀行独自の基準金利のどれですか。基準金利が0.25％上がった場合、適用金利と返済額はいつからどれだけ変わりますか」と書面で確認します。
5年ルール・125％ルール
5年ルールと125％ルールは、変動金利の返済額が急に増えることを抑える仕組みです。ただし、すべての金融機関・すべてのローンにある制度ではありません。
| ルール | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 5年ルール | 金利が変わっても、元利均等返済の毎月返済額を5年間据え置く | 元金と利息の内訳は変わり、元金の減りが遅くなる場合がある |
| 125％ルール | 5年後の返済額見直しでも、前回返済額の125％を上限にする | 負担が消えるのではなく、後ろに繰り延べられる |
| 未払利息 | 利息が返済額を上回ると、返済しきれない利息が発生する場合がある | 契約終了時の一括返済や残額の扱いを確認する |
三菱UFJ銀行の公式説明では、変動金利かつ元利均等返済の場合に5年ルール・125％ルールが示され、元金均等返済には適用されないと説明されています。一方、りそな銀行も、金融機関によってはこれらのルールを設定していない場合があると案内しています。したがって「変動金利なら125％まで」と決めつけてはいけません。
投資用ローンでの注意
投資用ローンは、住宅ローンと返済方法や金利見直しの契約が異なることがあります。5年ルール・125％ルールがあるか、元利均等か元金均等か、上限超過分や満期時残額をどう扱うかを、商品説明書で確認してください。
見落としやすい融資商品のルール
| 確認するルール | 質問する内容 |
|---|---|
| 金利見直し日 | 年2回か毎月か。新しい金利は何月返済から反映されるか |
| 優遇金利の終了 | 当初期間だけか全期間か。給与振込や口座条件を外した場合はどうなるか |
| 固定期間終了 | 自動で変動になるか、再固定できるか、手数料はいくらか |
| 返済方法 | 元利均等か元金均等か。5年・125％ルールの対象か |
| 団信・特約 | 団信や保障特約の保険料が金利に上乗せされるか |
| 繰上返済 | 手数料、最低金額、期間短縮と返済額軽減の違い |
| 違約・期限前返済 | 売却、借換え、賃貸化、契約違反時の費用や一括返済条件 |
| ボーナス返済 | 投資用ローンで利用できるか、空室時にも返済できるか |
特に「5年ルールがあるから安心」という説明は不十分です。返済額を抑えている期間に元金が思うように減らず、売却価格が下がったときに残債が売却価格を上回る可能性があります。
金利が1％上がったときの計算例
次は、元利均等返済の単純化した試算です。実際には、融資手数料、団信、毎月の金利見直し、残存期間などで変わります。
投資用ローンの例：2,700万円・30年
| 適用金利 | 月返済 | 年間返済 | 2.5％との差 |
|---|---|---|---|
| 2.5％ | 約10.7万円 | 約128.0万円 | 基準 |
| 3.5％ | 約12.1万円 | 約145.5万円 | 年約17.5万円増 |
| 4.5％ | 約13.7万円 | 約164.2万円 | 年約36.1万円増 |
借入2,700万円、元利均等、30年（360回）、ボーナス返済なし。月利＝年利÷12として計算途中は丸めず、月返済・年間返済・2.5％との差を表示時に0.1万円単位で四捨五入しています。
投資用ローンでは、この年間返済の増加分を、空室・賃料下落・修繕費と重ねて見ます。金利だけを1％上げた試算と、空室2か月・修繕費・管理費を追加した試算の両方を営業担当者に依頼してください。
参考：住宅ローン借換えの試算（投資用ローンの条件ではありません）
| 適用金利 | 月返済 | 年間返済 | 0.995％との差 |
|---|---|---|---|
| 0.995％ | 84,616円 | 約101.5万円 | 基準 |
| 1.995％ | 99,302円 | 約119.2万円 | 年約17.6万円増 |
| 2.995％ | 115,371円 | 約138.4万円 | 年約36.9万円増 |
借入3,000万円、元利均等、35年（420回）、ボーナス返済なし。月利＝年利÷12として計算途中は円未満を保持し、月返済は1円、年間返済と差額は0.1万円単位で四捨五入しています。0.995％は2026年8月の三菱UFJ銀行「借換え」変動金利の公式掲載例で、実際の適用金利は審査・条件で異なります。
今後の金利動向をどう見るか
今後の金利は、「必ず上がる」「もう上がらない」と断定するより、日銀の判断材料と銀行の反映経路を分けて見る方が現実的です。
| シナリオ | 起こり得る動き | 借入人の備え |
|---|---|---|
| 追加利上げ | 政策金利上昇、変動金利の基準金利に上昇圧力 | 1％・2％上昇時の返済表、繰上返済資金 |
| 据え置き | 現在の金利水準が続く。銀行間の優遇競争で差が出る | 金利だけでなく手数料と契約条件を比較 |
| 景気悪化・利下げ | 変動金利に低下圧力。ただし賃料・物件価格・空室にも影響 | 金利低下だけでなく収益悪化の可能性も試算 |
日本銀行は2026年7月31日時点で政策金利を1.0％程度とする方針を示しています。ただし、先行きは物価、賃金、景気、海外経済、金融市場を確認しながら判断されます。長期金利は政策金利だけで決まらず、市場の将来予想や国債需給も影響します。Smart Selectでは、1.0％が今後も固定されると決めつけず、追加利上げ・据え置き・利下げの複数シナリオで再計算することを勧めます。
契約前の確認項目
| 確認 | 書面で残す質問 |
|---|---|
| 金利 | 基準金利、適用金利、優遇幅、優遇終了後の金利は？ |
| 見直し | 金利と返済額はいつ見直され、いつの返済から反映される？ |
| ルール | 5年ルール・125％ルールはある？未払利息と満期時残額は？ |
| 費用 | 事務手数料、保証料、団信、繰上返済、違約金はいくら？ |
| 投資収支 | 金利1％・2％上昇、空室、修繕、賃料下落を入れたCFは？ |
| 売却時の返済 | 売却価格が5％・10％下落した場合、残債を返せる？ |
審査条件や物件のエリア・面積・融資枠は、投資用ローンの審査・融資枠・物件条件の記事で切り分けて説明しています。
表示金利より、見直し後の返済額と残債を比べる
出典・注意事項
本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、融資の承認、金利、投資成果を保証するものではありません。金利・融資条件は変更されるため、申込み前に各金融機関の最新の商品説明書を確認してください。個別の融資条件、税務、契約条件は金融機関、税理士、専門家に確認してください。
よくある質問
5年ルールと125％ルールがあれば、金利上昇は問題ありませんか？
いいえ。毎月返済額の急増を抑える仕組みであり、利息が消えるわけではありません。元金の減少が遅れたり、未払利息や満期時の残額が生じたりする可能性があります。
日銀が利上げをすると、すべての住宅ローンがすぐ上がりますか？
いいえ。変動金利は短期金利や銀行の基準金利を通じて影響を受けやすい一方、固定金利は長期金利や市場の見通しを先に織り込むことがあります。反映時期や幅は商品ごとに異なります。
投資用ローンにも5年ルール・125％ルールはありますか？
一律にはありません。投資用ローンの契約書・商品説明書で、金利見直し、返済額の見直し、上限、元金均等返済の扱いを確認してください。住宅ローンと同じ名称のルールがあるとは限りません。
次にすること
金利・費用の条件を変えて、保有収支を確認する
契約上の見直し条件は本文で確認し、保有シミュレーションには現在の残高・残期間と、比較したい金利を入力してください。
今売る手残りと、保有を続ける場合を比べる
売却価格の幅、残債、家賃・費用を入力し、今・5年後・10年後を比較します。
売る・持つを比較する登録不要で試算できます。グラフは税引前総手残りの比較です。将来の売却価格・家賃等は入力した仮定に基づきます。
