大山駅西側では、完成したクロスポイントに続き、商店街の川越街道寄りでピッコロ・スクエアが動いています。ピッコロは2026年7月に権利変換計画認可、組合が示す本体竣工は2033年度予定です。道路・商店街・住宅の更新を、完成時期の違いとともに捉える必要があります。
- クロスポイントは2024年に各街区の建築工事が完了。
- ピッコロは商店街の西側。A・B街区に住宅・店舗を計画。
- 新築住宅との競合と、工事中の買い物・通勤経路を確認。
駅と計画の位置関係
施設構成図の根拠：行政・事業者の資料。作図・確認：2026-09-29／Smart Select。施設構成図は編集部作成で、上の公式地図とは別の図です。
計画の全体像
| 計画・場所 | 内容 | 段階・時期 |
|---|---|---|
| 大山町ピッコロ・スクエア周辺地区第一種市街地再開発事業 駅西側・大山町、川越街道側 | 住宅・店舗・道路・公園 | 権利変換計画認可 2033年度本体竣工予定 一次資料 |
| 大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業 ピッコロの東側、補助26号線沿道 | 住宅・店舗・公開空地 | 建築工事完了 2024年に街区ごとに完成 一次資料 |
ピッコロ｜商店街の継続と防災を両立する計画
対象は約1.3ha。木造建物が集まる地区で延焼を防ぎ、安全な避難経路を確保することが出発点です。補助26号線の整備によって商店街の一部が道路になるため、店舗と歩行空間を整え、にぎわいをつなぐ役割も持ちます。
組合の現行概要はA街区324戸、B街区247戸、双方に店舗・駐車場などを設ける構成です。参加組合員は積水ハウス、事業協力者は五洋建設。東京都と板橋区は行政側で関わり、組合が再開発の施行を担います。
2022年3月の都市計画決定、2023年9月の組合設立を経て、2026年7月23日に権利変換計画が認可されました。組合の現行工程は2026年度解体着工、2033年度本体竣工予定です。旧資料の2028年度竣工予定から工程が変わっており、権利変換認可を建物着工や完成と読み替えることはできません。
再開発組合：ピッコロ・スクエア事業概要（資料：掲載日なし（現行工程）／確認：2026-09-29） ／ 再開発組合：権利変換計画認可（資料：2026-07-23／確認：2026-09-29）
クロスポイント｜すでに完成した街区とのつながり
クロスポイントはピッコロとは別の再開発です。区はB・C街区を2024年3月、D街区を同年11月、A街区を同年12月の建築工事完了として案内しています。既存の店舗・公開空地の利用と、今後建設されるピッコロへの期待を分けて見ます。
大山駅周辺では鉄道立体化や道路整備も関係しますが、上の2地区の組合がすべてを施工するわけではありません。物件から駅までの経路がどの工区を通るかで、迂回や店舗移転の影響が異なります。
板橋区：大山町クロスポイント周辺地区（資料：ページ記載の各完成年月／確認：2026-09-29） ／ 再開発組合：ピッコロ・スクエア事業概要（資料：掲載日なし（現行工程）／確認：2026-09-29）
事業費と費用負担｜旧認可時の金額に注意
ピッコロの組合設立認可時資料には総事業費約481億円が記載されています。これは当時の計画額で、工程・事業計画が変更された後の最終額ではありません。2033年度までの最新総額としては扱わず、旧計画を理解するための数値として位置付けます。
組合施行の再開発では、権利者が従前の土地・建物の権利を新しい建物の床などへ移し、保留床の処分による収入や制度に基づく補助金等で事業費を賄います。参加組合員による床取得と公的補助は異なる資金です。総事業費をそのまま板橋区の税負担とみなすことはできません。
板橋区：組合設立認可時の概要（資料：2023年の認可時資料／確認：2026-09-29） ／ 東京都：市街地再開発事業の仕組みと地区一覧（資料：掲載日なし／確認：2026-09-29）
暮らしと投資用マンションへの影響
以下は公表計画をもとにした編集部の分析・物件選定の確認点です。価格・家賃の上昇を予測するものではありません。
賃貸需要
商店街の店舗継続と歩行空間の改善は、日常の買い物を重視する入居者に関係します。商業床の増加だけを地域の雇用・人口の純増に置き換えることはできません。
供給と競合
ピッコロの住宅はA・B合計571戸の計画です。既存物件は新築と同じ面積・設備・賃料帯で競うのか、駅に近い小型住戸や総額の低さを強みにするのかを区別します。
立地と工事
商店街に面する住戸と一本裏の住戸では、買い物利便性、荷さばき、工事音の条件が異なります。募集前に平日と休日の徒歩経路を確認し、日当たり・眺望への影響も方角ごとに見ます。
保有・売却
2033年度の完成だけを根拠に売却を先送りせず、それまでの空室・修繕・金利負担を計算します。完成延期時にも保有収支が成り立つ条件かを確認することが大切です。
保有・売却の検討と関連記事
現在の家賃・返済・修繕費を入力し、保有・売却シミュレーション（無料登録）で手残りを比較できます。シミュレーションは再開発による値上がりを自動予測するものではありません。
よくある質問
大山駅の計画はどの段階ですか？
大山駅西側では、完成したクロスポイントに続き、商店街の川越街道寄りでピッコロ・スクエアが動いています。ピッコロは2026年7月に権利変換計画認可、組合が示す本体竣工は2033年度予定です。道路・商店街・住宅の更新を、完成時期の違いとともに捉える必要があります。
再開発だけで家賃や売却価格は上がりますか？
断定できません。利用する改札、駅までの経路、築年数・間取り、競合住戸の募集条件、修繕・返済負担を合わせて比較します。
主な出典と確認日
再開発組合：ピッコロ・スクエア事業概要（資料：掲載日なし（現行工程）／確認：2026-09-29） ／ 板橋区：大山町クロスポイント周辺地区（資料：ページ記載の各完成年月／確認：2026-09-29） ／ 再開発組合：権利変換計画認可（資料：2026-07-23／確認：2026-09-29） ／ 板橋区：組合設立認可時の概要（資料：2023年の認可時資料／確認：2026-09-29） ／ 東京都：市街地再開発事業の仕組みと地区一覧（資料：掲載日なし／確認：2026-09-29）
