大崎駅西側のF南地区では大崎ステーションレジデンスが2026年2月に竣工しました。北東側では大崎リバーウォークガーデンが2027年竣工予定です。完成した住宅と、建設中の業務・住宅・公園の供給を分けて捉える駅です。
- 西口F南地区の住宅は完成済み。総445戸と事業者の賃貸106戸は別の数値。
- 東五反田二丁目第3地区は「大崎リバーウォークガーデン」。
- 東口と西口、目黒川の横断経路で暮らしやすさが異なる。
駅と計画の位置関係
施設構成図の根拠：行政・事業者の資料。作図・確認：2026-09-29／Smart Select。施設構成図は編集部作成で、上の公式地図とは別の図です。
計画の全体像
| 計画・場所 | 内容 | 段階・時期 |
|---|---|---|
| 大崎駅西口F南地区第一種市街地再開発事業 駅西側・大崎二〜三丁目 | 住宅・事務所・店舗・保育所等 | 主要建物竣工済み 2026年2月竣工 一次資料 |
| 東五反田二丁目第3地区第一種市街地再開発事業 駅北東側・東五反田二丁目 | 業務棟・住宅棟・公園 | 建設中 2027年竣工予定 一次資料 |
西口F南地区｜完成した住宅供給を確認する
西口F南地区は約0.6haの木造密集市街地で、建物の共同化と、南改札から後背地への歩行者デッキ・空地の形成を目指した組合施行の事業です。2018年都市計画、2021年組合認可、2022年権利変換認可、2023年建築着工という経緯があります。
住友不動産の完成後の建物概要は2026年2月竣工、総445戸、同社の賃貸106戸としています。東京都の2025年概要には計画段階の約451戸が残っているため、現在の建物の説明には完成後の445戸を採用します。106戸だけが地区全体の住宅戸数という意味でも、445戸すべてが同時に賃貸募集されるという意味でもありません。
東京都：大崎駅西口F南地区（資料：2025-10-31更新／確認：2026-09-29） ／ 住友不動産：大崎ステーションレジデンス建物概要（資料：掲載日なし（完成後の物件概要）／確認：2026-09-29）
リバーウォーク｜業務・住宅と公園の複合化
東五反田二丁目第3地区は、大崎駅と五反田駅の間の約1.6ha。周辺で整備された道路や公園をつなぎ、職住が近い複合市街地をつくる計画です。住所に「五反田」が入りますが、本記事では大崎駅の北東側の変化として扱います。
施行者は同地区の再開発組合、参加組合員は東急不動産、施工者は竹中工務店。2025年1月の発表は2027年竣工予定で、業務棟約69,070㎡、住宅棟約43,200㎡、公園約1,500㎡を別々に示しています。住宅棟には保育所を含み、面積の合計をオフィス供給面積とすることはできません。
東急不動産：大崎リバーウォークガーデン（資料：2025-01-23の発表掲載／確認：2026-09-29） ／ 東急不動産：東五反田二丁目第3地区・名称決定発表（資料：2025-01-23／確認：2026-09-29）
地区別の事業費と民間・公的負担
東京都の2025年10月資料にある西口F南地区の総事業費は約381億円です。これは同地区の計画額であり、完成後の最終決算額やリバーウォークの事業費ではありません。
組合方式では、権利者の権利変換に加え、保留床の処分・参加組合員の床取得等による資金と、制度に基づく補助金等で費用を賄います。公的補助や公共施設の負担と、民間建物に投じる資金を分ける必要があります。総事業費だけを比較して区の税負担や周辺住宅の値上がり幅を導くことはできません。
東京都：大崎駅西口F南地区（資料：2025-10-31更新／確認：2026-09-29） ／ 東京都：市街地再開発事業の仕組みと地区一覧（資料：掲載日なし／確認：2026-09-29）
暮らしと投資用マンションへの影響
以下は公表計画をもとにした編集部の分析・物件選定の確認点です。価格・家賃の上昇を予測するものではありません。
賃貸需要
業務機能の集積は職住近接の需要と関係しますが、勤務先の移転は必ずしも雇用純増ではありません。出社頻度、通勤先、家賃総額によって選ばれる住戸は異なります。
競合
西口の完成物件は、実際の募集面積・家賃・設備で比較できる段階です。新築の広めの住戸と既存の小型ワンルームを平均家賃だけで比べないようにします。
生活・工事
東西の改札、目黒川沿い、デッキの出入口によって経路が違います。完成済みの西側と工事中の北東側で、音・迂回・店舗利用の状況を確認します。
保有・売却
新築との設備差を埋める改修費と、その後の空室期間を見積もります。2027年の完成に売却を合わせる場合も、延期したときの保有収支を併せて比較します。
保有・売却の検討と関連記事
現在の家賃・返済・修繕費を入力し、保有・売却シミュレーション（無料登録）で手残りを比較できます。シミュレーションは再開発による値上がりを自動予測するものではありません。
よくある質問
大崎駅の計画はどの段階ですか？
大崎駅西側のF南地区では大崎ステーションレジデンスが2026年2月に竣工しました。北東側では大崎リバーウォークガーデンが2027年竣工予定です。完成した住宅と、建設中の業務・住宅・公園の供給を分けて捉える駅です。
再開発だけで家賃や売却価格は上がりますか？
断定できません。利用する改札、駅までの経路、築年数・間取り、競合住戸の募集条件、修繕・返済負担を合わせて比較します。
主な出典と確認日
住友不動産：大崎ステーションレジデンス建物概要（資料：掲載日なし（完成後の物件概要）／確認：2026-09-29） ／ 東急不動産：東五反田二丁目第3地区・名称決定発表（資料：2025-01-23／確認：2026-09-29） ／ 東京都：大崎駅西口F南地区（資料：2025-10-31更新／確認：2026-09-29） ／ 東急不動産：大崎リバーウォークガーデン（資料：2025-01-23の発表掲載／確認：2026-09-29） ／ 東京都：市街地再開発事業の仕組みと地区一覧（資料：掲載日なし／確認：2026-09-29）
