武蔵小山駅南東、パルム商店街入口の小山三丁目第1地区では、約850戸の住宅と商業施設を計画しています。2025年末に組合が設立され、2026年1月の事業者発表は2033年度竣工予定。既存商店街の更新と大規模な住宅供給を一緒に見る必要があります。
- 主な対象は駅南東の小山三丁目第1地区。
- 約850戸と商業・生活支援施設を計画、2033年度竣工予定。
- 第2地区・東C地区は別事業。戸数・工程を混ぜない。
駅と計画の位置関係
原図の背景地図：©OpenStreetMap contributors（著作権・ライセンス）。
施設構成図の根拠：行政・事業者の資料。作図・確認：2026-09-29／Smart Select。施設構成図は編集部作成で、上の公式地図とは別の図です。
計画の全体像
| 計画・場所 | 内容 | 段階・時期 |
|---|---|---|
| 小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業 駅南東・パルム商店街入口 | 住宅約850戸・商業・生活支援施設 | 組合設立済み 2033年度竣工予定 一次資料 |
| 小山三丁目第2地区／武蔵小山駅東C地区 同じ駅の別区域 | 各地区で検討・手続き | 第1地区とは別の主体 第1地区の予定を適用しない 一次資料 |
第1地区｜南北の敷地と商店街を一体で更新
所在地は品川区小山三丁目21番の一部、24〜26番。約1.4haの区域で、商店街の集客・休憩施設の改善と、老朽化した建物の防災性向上を狙います。駅南東の生活動線にあるため、完成する建物の高さだけでなく、商店街へ入る場所と道路の歩きやすさが重要です。
施行者は小山三丁目第1地区市街地再開発組合。三菱地所レジデンスは組合員・参加組合員、日鉄興和不動産は参加組合員、大林組は特定業務代行者として参画します。店舗・生活支援施設等を低層部に組み合わせ、2階のギャラリーやデッキで回遊性を高める計画です。
三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産：小山三丁目第1地区（資料：2026-01-14／確認：2026-09-29） ／ 東京都：小山三丁目第1地区（資料：2025-10-31更新／確認：2026-09-29）
2011年の検討から2033年度の予定まで
2011年に密集整備の検討協議会、2012年に準備組合が設立され、2022年7月に再開発事業の都市計画が決定されました。2025年11月27日に組合設立認可、12月23日に設立総会を開催しています。
2026年1月発表では2027年度に権利変換計画認可、2033年度に竣工を予定しています。東京都の2025年10月時点の概要は組合を「予定」としているため、組合の進捗・住宅戸数・延床面積には、より新しい事業者発表を採用します。
三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産：小山三丁目第1地区（資料：2026-01-14／確認：2026-09-29） ／ 東京都：小山三丁目第1地区（資料：2025-10-31更新／確認：2026-09-29）
資金負担と隣接計画の扱い
参加組合員が取得する保留床等の民間負担と、対象となる公共的整備への補助は別の資金です。保留床は権利者に割り当てる床とは別に、売却等で事業費に充てる部分を指します。権利変換に参加する所有者の負担と、近隣のマンション所有者の費用も同じではありません。
東京都の旧概要では総事業費は未定とされています。組合認可後の最新資金計画と一致する金額が必要なため、古い概要から事業総額や補助率を推計していません。第2地区や駅東C地区の事業費も合算せず、区域・組合・工程をそれぞれ確認します。
東京都：市街地再開発事業の仕組みと地区一覧（資料：掲載日なし／確認：2026-09-29） ／ 東京都：小山三丁目第1地区（資料：2025-10-31更新／確認：2026-09-29） ／ 品川区：市街地再開発事業の状況（資料：2023-03-30更新表示（リンク先は別途確認）／確認：2026-09-29）
暮らしと投資用マンションへの影響
以下は公表計画をもとにした編集部の分析・物件選定の確認点です。価格・家賃の上昇を予測するものではありません。
賃貸需要
商店街と駅への接続改善は日常の利便性に関わります。一方、商業施設の整備だけを根拠に周辺の賃貸需要が純増すると断定することはできません。
新築供給
約850戸は地区全体の計画戸数で、すべてが賃貸市場へ出る戸数ではありません。既存のワンルームと広い新築住戸では入居者層が違うため、専有面積と総家賃で比較します。
工事と立地
パルム沿いの住戸では店舗移転や通行経路の変化が日常に影響します。駅距離が近くても工事区域を回り込む場合があり、募集図面の徒歩分数とは別に現地の動線を確認します。
長期保有
2033年度までに既存物件の設備交換・大規模修繕が重なる可能性があります。再開発が遅れたケースでも返済と修繕積立金を賄えるかを、売却手残りと並べて検討します。
保有・売却の検討と関連記事
現在の家賃・返済・修繕費を入力し、保有・売却シミュレーション（無料登録）で手残りを比較できます。シミュレーションは再開発による値上がりを自動予測するものではありません。
よくある質問
武蔵小山駅の計画はどの段階ですか？
武蔵小山駅南東、パルム商店街入口の小山三丁目第1地区では、約850戸の住宅と商業施設を計画しています。2025年末に組合が設立され、2026年1月の事業者発表は2033年度竣工予定。既存商店街の更新と大規模な住宅供給を一緒に見る必要があります。
再開発だけで家賃や売却価格は上がりますか？
断定できません。利用する改札、駅までの経路、築年数・間取り、競合住戸の募集条件、修繕・返済負担を合わせて比較します。
主な出典と確認日
三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産：小山三丁目第1地区（資料：2026-01-14／確認：2026-09-29） ／ 品川区：市街地再開発事業の状況（資料：2023-03-30更新表示（リンク先は別途確認）／確認：2026-09-29） ／ 東京都：小山三丁目第1地区（資料：2025-10-31更新／確認：2026-09-29） ／ 東京都：市街地再開発事業の仕組みと地区一覧（資料：掲載日なし／確認：2026-09-29）
