『年金代わりになる』は本当？不動産投資の35年ローンと老後収支を検証

投資用不動産の営業では、「ローンを払い終えれば家賃がそのまま年金代わりになります」と説明されることがあります。

家賃収入が老後の収入源になる可能性はあります。ただし、判断するときは「将来も家賃が入るか」だけでは足りません。

重要なのは、何歳でローンが終わるのか、65歳時点で残債はいくらあるのか、完済後に実際いくら手元へ残るのかです。

先に結論｜年金代わりかは完済年齢と手取りで判断

日本年金機構によると、老齢基礎年金は受給資格期間を満たす場合、原則65歳から受け取れます。

一方、不動産投資ローンの完済年齢は、借入時の年齢と返済期間で決まります。

たとえば35歳で35年ローンを組めば、完済は70歳です。

この時点で、公的年金の受給開始時期とローン完済時期には5年のずれがあります。

※元利均等返済、ボーナス返済なし、金利が35年間変わらない単純化した説明用ケースです。実際の融資条件や金利変更は金融機関・契約により異なります。

35歳で35年ローンなら完済は70歳

「35年ローン」という言葉だけを見ると、返済期間の長さは分かっても、老後の生活と重なる期間は分かりません。

そこで営業資料では、返済期間を年数ではなく年齢の時間軸へ置き換えます。

会社員の場合、65歳前後は給与収入や働き方が変わる可能性があります。

そのため、「現役時代に毎月1万円程度の持ち出しなら問題ない」という提案でも、退職後も同じ持ち出しが続く設計かを確認する必要があります。

65歳時点でも約567万円の残債がある

説明用ケースでは、3,000万円・年2.0％・35年・元利均等の月返済は約99,379円です。

30年間返済した65歳時点でも、ローン残債は約5,669,796円です。

つまり65歳から70歳までの5年間は、年間約119万円のローン返済が続きます。

仮に家賃が月10万円なら、年間家賃は120万円です。ローン返済だけでほぼ同額になります。

ここへ管理費、修繕積立金、固定資産税、保険、賃貸管理費、空室や設備交換が重なります。

このため「65歳から家賃10万円が年金代わり」と説明されても、65歳時点の現金収支がプラスとは限りません。

ローン完済後も家賃10万円がそのまま残るわけではない

ローンを完済すると返済額はゼロになりますが、賃貸経営の支出はゼロになりません。

説明用に、70歳時点でも月10万円の家賃が維持できたと仮定します。

月平均にすると約6.4万円です。

これは将来予測ではなく、「家賃」と「手取り」を分けるための説明用仮定です。実際の金額は物件、管理組合、賃貸管理契約、税額、修繕状況等で変わります。

また、表の「空室・設備交換への資金準備」は家計上の予備資金として置いたもので、積み立てただけで税務上の必要経費になるという意味ではありません。

国税庁は不動産所得を「総収入金額－必要経費」で計算し、主な必要経費として固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費を挙げています。

税務上の所得と、銀行口座に残る現金は同じではありません。

公的年金と家賃収入は性質が違う

「年金代わり」という言葉は分かりやすい一方、公的年金と不動産の家賃収入には大きな違いがあります。

2026年度の老齢基礎年金満額は、昭和31年4月2日以降生まれの場合、月70,608円です。ただし会社員の実際の公的年金額は厚生年金の加入履歴や報酬等で異なり、この金額だけが老後の年金総額ではありません。

したがって、家賃収入を「公的年金の代替」と置くより、老後収入を補完する一つの資産として評価する方が実態に近くなります。

完済時の築年数まで見る

35年後にローンが終わるとしても、建物は35年間年を取ります。

• 新築を35歳で購入 → 70歳の完済時に築35年
• 築10年の中古を35歳で購入 → 70歳の完済時に築45年

築年数が進めば必ず家賃が下がる、必ず売れなくなるという意味ではありません。

ただし、設備更新、大規模修繕、管理費・修繕積立金の見直し、賃貸需要、売却時の買い手の融資条件など、当初と同じ前提を置き続けることはできません。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、望ましい計画期間を30年以上とし、大規模修繕工事を2回含む期間を基本としています。

「ローン完済＝支出が減る時期」だけでなく、完済時点で建物がどの状態にあるかも確認します。

老後収支は3つのストレスで確認

営業資料の標準ケースだけでなく、最低でも次の3ケースを並べます。

さらに、1〜2か月の空室やエアコン・給湯器等の設備交換が重なった年に、年金や生活費から補填しなくても保有できるかを確認します。

現在の家計に余裕があることと、30年後も余裕があることは別問題です。

保有継続だけでなく売却できるかも確認

老後の選択肢は「ずっと持ち続ける」だけではありません。

途中で売却する、完済前に売却する、完済後に売却するという選択肢もあります。

そのため購入前に、少なくとも次の式を確認します。

売却時の手出しゼロライン ＝ ローン残債を売却後手取りで返済できる価格

将来の売却価格は確定できませんが、残債の減り方と現在の周辺取引価格を並べることで、「保有し続けるしかない設計」になっていないかを確認できます。

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営業担当へ確認する10項目

契約前に、次の数字を資料で確認します。

1. 65歳時点の残債私が65歳のとき、ローン残債はいくら残る前提か確認する
2. 完済時の年齢ローン完済時に自分が何歳になっているか確認する
3. 完済時の築年数完済時に物件が築何年になっているか確認する
4. 完済後の管理・修繕完済後も年間いくらの管理費・修繕積立金がかかる前提か確認する
5. 完済後の手取り固定資産税・保険・賃貸管理費を含めた完済後の年間手取りを確認する
6. 家賃10％低下家賃が10％下がった場合の65歳・70歳時点の収支を確認する
7. 管理・修繕20％増管理費・修繕積立金が20％増えた場合の収支を確認する
8. 空室時の持ち出し1〜2か月空室になった年の持ち出し額を確認する
9. 65歳時点の売却65歳で売却した場合の想定残債と売却費用を確認する
10. 年金代わりを外す「年金代わり」というメリットを外しても投資単体の収支が成立するか確認する

Smart Selectの判断方法

「年金代わり」という言葉だけでは契約を判断しません。

次の順番で数字へ置き換えます。

1. 完済年齢を出す
2. 65歳時点の残債を出す
3. 完済後の家賃ではなく手取りを出す
4. 家賃低下・支出上昇・空室を入れる
5. 売却という出口も残す

この5つを確認したうえで、老後資産として家計に組み込めるかを判断します。

現在の営業資料に月次収支しかない場合は、無料シミュレーターで保有期間全体の数字へ置き換えてください。

よくある質問

不動産投資は年金代わりになりますか？

家賃収入が老後の収入源になる可能性はありますが、公的年金と同じ性質ではありません。ローン完済後も支出は続き、家賃・空室・売却価格も変動します。

35年ローンなら65歳までに完済できますか？

借入時年齢次第です。35歳で35年ローンなら完済は70歳です。説明用ケースでは65歳時点でも約567万円の残債があります。

完済後は家賃が丸ごと利益になりますか？

なりません。管理費・修繕積立金、賃貸管理費、税金、保険、修繕、空室等を差し引いて確認します。

65歳時点でローンが残っていても問題ありませんか？

一律には判断できません。退職後の収入、家賃、手元資金、金利条件、修繕・空室を含め、返済が続けられるかを確認します。

公的年金と家賃収入を合算して考えてよいですか？

老後の収入計画として合算すること自体はできますが、性質は分けて考えます。公的年金は制度に基づく給付で、家賃収入は賃貸需要・物件状態・経費等で変動します。

まとめ

不動産投資が老後の収入源になるかを判断するなら、「ローン完済後は家賃が年金になる」という一文ではなく、年齢と現金収支へ置き換えます。

説明用ケースでは、35歳で35年ローンを組むと完済は70歳です。65歳時点にも約567万円の残債があり、完済後も管理・修繕・税金・保険・空室・設備交換等の支出は続きます。

確認すべきなのは「将来の家賃」ではなく、65歳時点の残債、完済年齢、完済後の実質手取り、築年数、売却可能性です。

この数字が営業資料にない場合は、契約前に必ず追加で確認してください。