賃貸管理会社を変更する手順｜解約通知・費用・引継ぎの確認リスト

先に結論：解約通知より前に引継ぎ表を作る

引継ぎ表を一枚作ると、新旧管理会社への連絡と確認漏れを減らせます。 現在の契約が終わる日と新しい管理が始まる日を合わせ、家賃、敷金、賃貸借契約、修繕、鍵、入居者対応を誰がいつ引き継ぐか決めます。

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   契約終了の条件通知期限、通知方法、違約金、更新・再委託の扱いを現在の契約で確認。
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   引継ぎの担当と期限契約書、送金、敷金、滞納、修繕、鍵を項目別に新旧会社へ割り当てる。
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   入居者への案内切替日、連絡先、家賃振込先を一つの正式な書面で知らせ、二重払いを防ぐ。

解約通知を出す前に、新会社の開始可能日と引継ぎ担当を確認します。

最初に契約の種類と解約条件を確認する

契約書の表題だけでなく、誰が入居者の貸主か、誰が家賃を受け取り、どの業務を委託しているかを確認します。一般的な管理受託契約では、オーナーが賃貸人のまま、管理会社へ維持保全や家賃・敷金等の管理を委託します。

サブリースでは、管理会社等がオーナーから物件を借り上げて入居者へ転貸するため、通常の管理受託契約と同じ手順では変更できません。借上げ賃料や転貸借の扱いがある場合は、サブリース契約の確認項目を先に確認します。

現契約では、少なくとも次を探します。

• 契約期間と自動更新
• 中途解約の通知期限と通知方法
• 違約金、事務手数料、書類・鍵の引渡し費用
• 未収金や精算中の修繕費の扱い
• 再委託している業務と連絡先
• 契約終了後も続く守秘義務・精算・報告

国土交通省は、管理受託契約の締結前に報酬や具体的な管理業務の内容・実施方法を説明し、締結時には確定した条件を記載した書面を交付する制度を案内しています。標準管理受託契約書は確認項目の比較に使えますが、実際の通知期限や費用は締結済み契約で確認します。

変更時に確認する費用

管理料の月額差だけでなく、変更時の一時費用と変更後の追加費用を分けます。

費用	現管理会社で確認	新管理会社で確認
解約・引継ぎ	中途解約金、書類・鍵の引渡し、最終精算	初期登録、データ移行、入居者通知
毎月	管理料、送金料、集金・滞納対応	同じ業務範囲での管理料と送金料
募集・契約	募集、広告、審査、契約、更新	成約時の報酬、更新料の配分、退去精算
修繕・設備	未完了工事、見積り、保証	発注権限、承認金額、手配料、上乗せの有無
緊急対応	既存窓口の終了日	夜間休日、駆け付け、入居者負担の範囲

「管理料○％」の対象が賃料だけか、共益費や駐車場も含むかをそろえます。消費税、最低料金、空室中の料金も含め、年間の基準ケースと、退去・修繕が発生するケースを分けて計算します。

新旧管理会社で引き継ぐもの

引継ぎは、受領予定日、実際の受領日、差分、担当者を一覧にします。

1. 賃貸借契約と更新記録現契約、特約、更新日、保証会社、保険を確認
2. 家賃・敷金等の金銭入金履歴、預り金、滞納、未精算額、最終送金日を確認
3. 入居者対応苦情、設備不具合、合意済み対応、連絡履歴を確認
4. 修繕・設備見積り、発注、工事中、保証、写真、請求の状態を確認
5. 鍵・設備情報保管本数、受渡方法、暗証情報、取扱い権限を確認
6. 法定・定期報告直近報告、点検、維持保全の記録を確認

国土交通省は、管理業務の実施状況、家賃等の金銭収受、維持保全、入居者からの苦情対応について、オーナーへの定期報告が必要と案内しています。直近の定期報告と最終報告を引継ぎの基礎資料にします。

個人情報を含む資料は、移転対象、目的、送付方法、受領者を確認します。私物のメールへ転送せず、新会社が指定する安全な受渡方法を使います。

入居者への通知と家賃振込先の切替

入居者にとって影響が大きいのは、故障や緊急時の連絡先と家賃の支払先です。旧会社・新会社・オーナーで通知文を確認し、別々の内容を送らないようにします。

通知には次を入れます。

• 管理会社の変更日
• 旧窓口の終了日時と新窓口の開始日時
• 通常・夜間緊急時の連絡先
• 家賃振込先を変える場合の開始月、口座、確認方法
• 自動振替や保証会社を使っている場合の手続き
• 入居者が契約条件を確認できる窓口

振込先変更を狙う詐欺と区別できるよう、既知の連絡手段を併用し、不明時に確認できる番号を示します。変更月の入金は、新旧両社で照合し、未入金と二重入金を同時に確認します。

管理会社変更の進め方

1. 1. 現在の契約を確認解約予告・違約金・契約の種類
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2. 2. 次の管理条件を比較管理範囲・賃料・修繕負担
   ↓
3. 3. 引継ぎ資料を準備賃貸借契約・鍵・敷金・滞納状況
   ↓
4. 4. 入居者への通知窓口・振込先・適用月を一本化
   ↓
5. 5. 切替と精算を確認家賃・敷金・未払費用の照合

契約により手続きや通知期限は異なります。新旧管理会社で切替日と担当を合意して進めます。

1. 現契約を読む：通知期限、費用、終了後の精算を確認する。
2. 新会社の条件を書面で受け取る：業務範囲、報酬、実施方法、開始可能日を確認する。
3. 空白期間のない工程を作る：旧契約終了日、新契約開始日、入居者通知日を決める。
4. 現会社へ契約どおり通知する：宛先、方法、到達日を記録する。
5. 引継ぎ表を共有する：資料・金銭・鍵・未処理案件の担当と期限を決める。
6. 入居者へ正式に通知する：窓口と支払先を一つの案内にまとめる。
7. 初回送金と未処理案件を照合する：家賃、敷金、滞納、修繕請求の差を確認する。

設備故障、退去、契約更新が切替日に重なる場合は、どちらの会社が完了まで担当するかを案件ごとに決めます。

新しい管理会社を比較する項目

項目	確認する質問
業務範囲	家賃管理、入居者対応、更新、退去、修繕のどこまで含むか
報告	送金日、月次・年次報告、滞納・苦情・修繕の報告時期はいつか
発注権限	いくらまで会社判断で修繕できるか、相見積りは可能か
追加費用	募集、更新、退去、修繕、緊急対応に何が発生するか
体制	担当窓口、夜間休日、再委託先、引継ぎ担当は誰か
契約終了	通知期限、違約金、データ・鍵・金銭の返却方法は何か

登録制度の対象となる規模の事業者か、登録番号や業務管理者の体制も確認材料です。登録だけで対応品質が保証されるわけではないため、実際の契約と報告例を比べます。

管理料・募集条件・修繕条件を同じ期間で比べるには、賃貸管理プラン比較AIで項目を整理できます。

よくある質問

入居中でも管理会社を変更できますか？

入居中だから一律に変更できないわけではありませんが、賃貸借契約、保証会社、家賃収納、入居者窓口を途切れさせない工程が必要です。現契約と新会社の受入条件を確認してください。

敷金はどう引き継ぎますか？

誰がいくら預かっているか、契約終了時に誰へ移すか、退去時に誰が精算するかを帳簿・送金記録と照合します。入居者ごとに残高と移転日を確認してください。

変更直前の修繕はどちらが担当しますか？

受付、見積り、発注、工事、請求の段階を分け、新旧どちらが完了まで担当するかを書面で決めます。口頭の引継ぎだけにしないでください。

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Smart Selectの判定：現契約の通知期限と費用を確認し、新会社の開始日を確定してから解約通知を出す。賃貸借契約・金銭・修繕・鍵・入居者窓口を引継ぎ表で照合し、初回送金まで確認する。