住宅ローン金利の「推移」を確認するとき、広告に出ている最低金利だけを並べても、自分の返済条件が良くなったのか悪くなったのかは判断できません。
変動金利、固定金利、フラット35では、金利が動く仕組みと比較条件が異なります。さらに、過去の店頭金利、現在の適用金利、将来の返済金利も別の数字です。
先に結論｜過去の低金利を将来前提にしない
住宅金融支援機構は、政策金利、変動金利型、全期間固定金利型を含む過去35年間の推移を公開しています。
同機構は、バブル崩壊後から最近までの約30年は低金利が比較的長く続いた一方、2024年3月のマイナス金利政策解除後は政策金利と変動金利型が上昇傾向にあると説明しています。
したがって、過去10年ほどの低金利だけを切り取り、「住宅ローン金利はほとんど上がらない」と判断するのは適切ではありません。
一方で、政策金利が上がったから住宅ローン金利も同じ幅で即時に上がるわけではありません。銀行の基準金利、優遇幅、既存借入の見直し日、返済額変更ルールを分けて確認します。
公式35年推移は3つの局面に分けて読む
この図は、住宅金融支援機構が公開する35年推移の読み方を3つの局面へ要約したものです。個別商品の正確な過去金利は、公式グラフと各金融機関の資料で確認してください。
| 時期 | 読み方 |
|---|---|
| 1980年代〜1990年代 | 公式推移は1984年から掲載。近年より高い金利水準から低下していく局面を含む |
| 2000年代〜2023年 | 低い政策金利の下で、変動金利型が低水準で比較的安定した期間が長い |
| 2024年〜2026年 | マイナス金利政策解除後、政策金利と変動金利型が上昇傾向。固定金利へ影響する長期金利も2023年頃から上昇 |
長期推移を見る目的は、35年前と同じ金利へ戻ると予測することではありません。現在が「長く続いた低金利期の延長」ではなく、金利上昇も検証すべき局面にあることを確認するために使います。
2026年8月時点の固定金利を確認
住宅金融支援機構が公表する2026年8月資金受取分では、フラット35の金利は次のとおりです。
| 条件 | 2026年8月の金利 |
|---|---|
| 21年以上35年以下・融資率9割以下 | 最頻金利 年3.29％ 金利範囲 年3.29％〜年5.57％ |
| 21年以上35年以下・融資率9割超 | 最頻金利 年3.40％ 金利範囲 年3.40％〜年5.68％ |
※新機構団信付きのフラット35。団信の種類、融資率、金融機関、金利引下げ制度等で実際の金利は異なります。数値は2026年8月23日確認時点です。
この固定金利を、民間銀行が広告に表示する変動金利の最低水準とそのまま比較することはできません。金利固定期間、団信、融資手数料、適用条件が異なるためです。
変動・固定・フラット35を分けて比較
| 金利タイプ | 確認する数字 |
|---|---|
| 変動金利 | 基準金利、優遇幅、実際の適用金利、金利見直し日、返済額見直しルール |
| 固定期間選択 | 固定期間中の金利、固定期間終了後の金利・優遇幅、再固定時の条件 |
| 全期間固定・フラット35 | 借入期間、融資率、団信、金利引下げ制度、融資手数料を含めた条件 |
「変動0.7％と固定3.0％」のように金利だけを見るのではなく、変動時の上昇リスクと固定による返済額確定の価値を同時に比較します。
日銀の政策金利は住宅ローンへどう影響するか
日本銀行は金融政策決定会合で金融市場調節方針を決定し、総裁会見で判断の背景を説明します。
住宅ローンへは、おおむね次の経路で影響します。
| 確認対象 | 主な影響経路 |
|---|---|
| 変動金利 | 政策金利、短期市場金利、銀行の基準金利・優遇幅を通じて影響 |
| 固定金利 | 長期国債利回りなどの市場金利や金融機関の商品設計を通じて影響 |
| 実際の返済額 | 契約上の金利・返済額見直し時期、5年ルール等の有無によって反映時期が異なる |
住宅金融支援機構は2026年6月時点で、マイナス金利政策解除後の追加利上げにより政策金利が約1％まで上昇し、一部の金融機関では変動金利引上げの動きがあると説明しています。
ただし、将来の政策金利・住宅ローン金利を断定することはできません。日銀の決定と、利用する金融機関から届く正式な金利変更通知を分けて確認します。
月次記事で最新金利を同じ条件で追う
月次記事は、毎月の数値を親ページへ詰め込まず、月ごとに確認日と条件を残すための記録です。
今後の月次記事も次の順番で統一します。
- 日銀の金融政策変更の有無
- 日銀総裁発言の要点
- 主要金融機関の公式掲載金利
- 前月と同条件で比較できるか
- 条件変更・キャンペーンの有無
前月比を出す前に条件をそろえる
前月比は、金利タイプと借入条件が同じ場合だけ計算します。
| そろえる条件 | 確認内容 |
|---|---|
| 金融機関・商品 | 同じ金融機関の同一商品か |
| 金利タイプ | 変動、固定期間、全期間固定を混同していないか |
| 借入条件 | 借入期間、融資率、借入額が同じか |
| 団信 | 一般団信、疾病保障、ペア連生団信等の条件が同じか |
| 費用 | 融資手数料、保証料等を含めた比較か |
| 適用条件 | 給与振込、口座、住宅性能等の条件が同じか |
条件が変わっている場合は、「金利が上がった・下がった」ではなく、比較条件が変わったため単純比較できないと記録します。
投資用ローンへ住宅ローン金利を流用しない
住宅ローンは原則として自己居住用住宅を対象とし、投資用不動産ローンとは用途、審査、金利、融資期間が異なります。
住宅ローンの広告金利を投資用マンションの収支へ使うと、返済額を過小に見積もる可能性があります。投資用物件の提案を検証する場合は、金融機関から提示された投資用ローンの正式条件で再計算します。
比較前のチェックリスト
- 金利タイプ変動・固定期間・全期間固定を分ける
- 適用金利広告の最低金利ではなく自分に適用される金利を見る
- 基準金利と優遇幅どちらが変わったのか確認する
- 見直し時期金利と返済額がいつ変更されるか確認する
- 借入条件期間・融資率・借入額をそろえる
- 団信・費用保障と手数料を含めて比較する
- 上昇時返済金利が上がった場合の返済額を試算する
- 用途住宅ローンと投資用ローンを混同しない
よくある質問
住宅ローン金利は日銀の政策金利と同じ幅で上がりますか？
同じ幅・同じ時期で上がるとは限りません。銀行の基準金利、優遇幅、商品設計、契約上の見直し時期を通じて反映されます。
金利推移を見るなら店頭金利と適用金利のどちらですか？
過去の市場環境を見るときは公式の店頭金利推移も参考になります。実際の借入負担を比較するときは、自分に適用される金利と条件を確認します。
フラット35の2026年8月の金利はいくらですか？
借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きでは最頻金利が年3.29％です。融資率9割超では年3.40％です。実際の条件は金融機関の正式資料で確認してください。
投資用物件に住宅ローン金利を使って試算してよいですか？
使いません。投資用ローンは住宅ローンと用途・審査・金利が異なります。投資用ローンとして提示された正式な金利・手数料・返済条件で試算します。
まとめ
住宅ローン金利の推移は、1つの数字では判断できません。
住宅金融支援機構の公式35年推移では、長く続いた低金利局面から、2024年以降は政策金利・変動金利型の上昇を確認すべき局面へ変化しています。
今後は次の順番で確認します。
- 35年程度の長期推移で現在の位置を知る
- 変動・固定・フラット35を分ける
- 同じ商品・同じ条件の適用金利を毎月比較する
- 金利上昇時の返済額と家計余力を確認する
- 投資用ローンへ住宅ローン金利を流用しない
※掲載金利は2026年8月23日時点の公式情報です。金融機関の商品条件・適用金利は変更される可能性があります。個別の借入条件は金融機関の正式な審査結果・契約資料で確認してください。