住宅ローン金利の推移｜2026年9月の店頭金利・8月比較と保有への影響

2026年9月、三井住友銀行の新規住宅ローン変動店頭金利は年3.125％から年3.375％へ上昇しました。 優遇後金利や投資用ローン金利とは区別し、同じ商品の前月差から読み解きます。

政策金利や報道の見出しだけで、自分の返済額がどれだけ変わるかは決まりません。

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   金利の種類を確認政策金利、変動型、固定型を分ける。
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   借入の条件を確認適用金利・残高・残期間・見直し時期を見る。
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   毎月と総額を計算返済額と総利息、諸費用を合わせて比較。

掲載月の金利は過去の記録です。現在の申込条件は各金融機関へ確認してください。

9月の掲載金利と、9月18日の日銀決定を混同しない

2026年9月は、三井住友銀行の変動型の店頭金利が8月の3.125％から3.375％へ上がりました。ただし、この9月の掲載条件は、9月18日の日銀決定より前に示された住宅ローン条件です。日銀が同日に引き上げたから9月の掲載値も上がった、という因果関係にはしません。

日本銀行の9月18日決定は、無担保コールレートの誘導水準を1.25％程度とし、9月24日から適用する内容です。銀行商品の基準金利、優遇幅、返済額の見直しは別に確認します。正式決定文 ↗

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   政策金利日銀が示す市場調節の目標。自分の借入金利ではない。
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   店頭・基準金利銀行商品の金利計算の基準。掲載月と商品を確認。
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   適用金利と返済額優遇幅や団信等を反映した契約条件。変更通知と返済予定表で確定。

保有者は、基準日、新利率の開始日、返済額が変わる月をメモにします。引落額が据え置かれても利息割合が増えることがあるため、売却時の残債も更新します。投資用ローンは住宅ローンと条件が異なり、この掲載値をそのまま入力しません。

三菱UFJ銀行の9月金利｜適用条件と既存契約への反映時期

対象月：2026年9月。一次情報確認日：2026年9月13日。

概要

三菱UFJ銀行の9月住宅ローンでは、変動型の店頭表示金利は年3.375％ですが、優遇後の掲載適用金利は新規借入が年1.195％、借換えが年1.245％です。同じ銀行・同じ月でも、店頭表示と適用金利、新規と借換えでは数字が異なります。投資用ローンの金利を示すものではありません。[追加資料1]

重要ポイント：9月の掲載金利を区分ごとに読む

出典：追加資料1（2026年9月1日現在）。給与振込など所定条件と審査があり、借入時の手数料は借入額の2.2％です。固定10年の終了後はその時点の店頭表示金利から1.55ポイント引き下げる条件で、年3.63％が完済まで続くわけではありません。この表は銀行間の優劣や前月差を示していません。8月の同条件値は今回未確認のため、増減は補完しません。

背景：金利を見直す日と返済へ反映する月は異なる

同銀行の既存借入向け案内は、2026年8月31日以前に借り入れた契約について、次のように区分しています。[追加資料2]

古い契約などには例外があります。また、同銀行は変動・元利均等返済の5年ルールによって返済額が据え置かれる場合も、元金と利息の内訳は変わると説明しています。金利反映月を「毎月の引落額が必ず増える月」と読み替えることはできません。元金均等返済には5年ルール・125％ルールがありません。[追加資料2]

金利比較には公表日と適用日も残す

今回の資料から分かるのは、同じ9月の情報でも、新規借入の価格条件と既存借入への反映予定が別々に存在することです。既存記事の三井住友銀行の店頭金利と、今回の三菱UFJ銀行の優遇後金利を直接並べて「どちらが低い」と判断するのは比較条件が違います。

保有者が用意したいのは、現在の適用金利、次の見直し基準日、新利率の開始日、返済額変更日を分けた契約メモです。金利上昇のニュースが出ても、手元の引落額だけでは影響が見えない場合があります。この整理方法は投資用ローンの点検にも使えますが、住宅ローンの具体的な金利・日程・5年ルールを転用することはできません。

投資用マンションの保有・売却検討者への影響

投資用ローンについては、自分の返済予定表と変更通知の条件を使って試算します。今回の住宅ローン適用金利を保有物件の確定金利として入力しないでください。

売却を検討する際も、引落額が変わっていないことだけで保有負担が不変とは判断できません。自分の契約で利息配分が増える場合、残債の減り方が従来の予定から変わる可能性があります。売却予定月の残債を最新予定表で確認し、売却価格から残債・費用・譲渡税を引いた手残りと、その月までの現金収支を比較します。これは確認手順の提案であり、今回の住宅ローン資料から投資用物件の売却価格下落や即時売却の必要性を導くものではありません。

詳しい契約ルールは金利・返済ルールの解説 ↗、市況はREINS月例記事 ↗を併せて確認できます。

一次情報と発表日の扱い

• 追加資料1：三菱UFJ銀行「住宅ローン金利」 ↗。ページ基準日2026年9月1日、確認日9月13日。初回公表日は未確認。新規・借換えの区分、金利表、利用条件を本文で確認。
• 追加資料2：三菱UFJ銀行「変動金利の基準金利見直しについて」 ↗。ページ表示は2026年6月17日現在、確認日9月13日。9月基準金利の8月31日発表予定と、既存借入の反映予定を記載。予定表だけを公表実績とせず、9月の金利値は追加資料1で別途確認した。これを9月13日の新発表とは表記しない。
• 日本銀行「公表予定」 ↗。9月11日更新・9月13日再確認。9月18日に誘導水準1.25％程度への変更が決定され、9月24日から適用された。本文の9月前半に確認した住宅ローン条件とは、発表・適用時点を区別する。

先に結論｜過去の低金利を将来前提にしない

住宅金融支援機構は、政策金利、変動金利型、全期間固定金利型を含む過去35年間の推移を公開しています。

同機構は、バブル崩壊後から最近までの約30年は低金利が比較的長く続いた一方、2024年3月のマイナス金利政策解除後は政策金利と変動金利型が上昇傾向にあると説明しています。

したがって、過去10年ほどの低金利だけを切り取り、「住宅ローン金利はほとんど上がらない」と判断するのは適切ではありません。

一方で、政策金利が上がったから住宅ローン金利も同じ幅で即時に上がるわけではありません。銀行の基準金利、優遇幅、既存借入の見直し日、返済額変更ルールを分けて確認します。

長期35年と2021年以降を分けて読む

1.29%2021.1

1.30%2022.1

1.68%2023.1

1.87%2024.1

1.86%2025.1

2.08%2026.1

3.29%2026.8

借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きの最低金利。各年1月と2026年8月を比較。

2026年8月は、最低金利と最頻金利がともに年3.29％です。

公式住宅金融支援機構住宅ローン金利の35年推移を確認する1990年12月以降の長期推移は、商品定義と出典が明記された公式グラフで確認します。公式グラフを開く（外部サイト） →

長期推移を見る目的は、35年前と同じ金利へ戻ると予測することではありません。現在が「長く続いた低金利期の延長」ではなく、金利上昇も検証すべき局面にあることを確認するために使います。将来の返済額は、現在の提案金利に加えて金利上昇時の条件でも試算してください。

2026年8月時点の固定金利を確認

住宅金融支援機構が公表する2026年8月資金受取分では、フラット35の金利は次のとおりです。

※新機構団信付きのフラット35。団信の種類、融資率、金融機関、金利引下げ制度等で実際の金利は異なります。数値は2026年8月30日最終確認時点です。

この固定金利を、民間銀行が広告に表示する変動金利の最低水準とそのまま比較することはできません。金利固定期間、団信、融資手数料、適用条件が異なるためです。

変動・固定・フラット35を分けて比較

「変動0.7％と固定3.0％」のように金利だけを見るのではなく、変動時の上昇リスクと固定による返済額確定の価値を同時に比較します。

住宅ローン・投資用ローンの金利ルールを確認する

日銀の政策金利は住宅ローンへどう影響するか

日本銀行は金融政策決定会合で金融市場調節方針を決定し、総裁会見で判断の背景を説明します。

住宅ローンへは、おおむね次の経路で影響します。

住宅金融支援機構は2026年6月時点で、マイナス金利政策解除後の追加利上げにより政策金利が約1％まで上昇し、一部の金融機関では変動金利引上げの動きがあると説明しています。

ただし、将来の政策金利・住宅ローン金利を断定することはできません。日銀の決定と、利用する金融機関から届く正式な金利変更通知を分けて確認します。

月次記事で最新金利を同じ条件で追う

8月2026年8月版日銀・植田総裁の発言と住宅ローン20社比較日銀の決定、総裁発言、主要金融機関の公式掲載例を同じ順番で確認します。2026年8月の記録を見る →

月ごとの記録では、金利と一緒に確認日・商品条件を確認できます。

今後の月次記事も次の順番で統一します。

1. 日銀の金融政策変更の有無
2. 日銀総裁発言の要点
3. 主要金融機関の公式掲載金利
4. 前月と同条件で比較できるか
5. 条件変更・キャンペーンの有無

前月比を出す前に条件をそろえる

前月比は、金利タイプと借入条件が同じ場合だけ計算します。

条件が変わっている場合は、「金利が上がった・下がった」ではなく、比較条件が変わったため単純比較できないと記録します。

投資用ローンへ住宅ローン金利を流用しない

住宅ローンは原則として自己居住用住宅を対象とし、投資用不動産ローンとは用途、審査、金利、融資期間が異なります。

住宅ローンの広告金利を投資用マンションの収支へ使うと、返済額を過小に見積もる可能性があります。投資用物件の提案を検証する場合は、金融機関から提示された投資用ローンの正式条件で再計算します。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い・フラット35の利用条件を確認する

比較前のチェックリスト

1. 金利タイプ変動・固定期間・全期間固定を分ける
2. 適用金利広告の最低金利ではなく自分に適用される金利を見る
3. 基準金利と優遇幅どちらが変わったのか確認する
4. 見直し時期金利と返済額がいつ変更されるか確認する
5. 借入条件期間・融資率・借入額をそろえる
6. 団信・費用保障と手数料を含めて比較する
7. 上昇時返済金利が上がった場合の返済額を試算する
8. 用途住宅ローンと投資用ローンを混同しない

よくある質問

住宅ローン金利は日銀の政策金利と同じ幅で上がりますか？

同じ幅・同じ時期で上がるとは限りません。銀行の基準金利、優遇幅、商品設計、契約上の見直し時期を通じて反映されます。

金利推移を見るなら店頭金利と適用金利のどちらですか？

過去の市場環境を見るときは公式の店頭金利推移も参考になります。実際の借入負担を比較するときは、自分に適用される金利と条件を確認します。

フラット35の2026年8月の金利はいくらですか？

借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きでは最頻金利が年3.29％です。融資率9割超では年3.40％です。実際の条件は金融機関の正式資料で確認してください。

投資用物件に住宅ローン金利を使って試算してよいですか？

使いません。投資用ローンは住宅ローンと用途・審査・金利が異なります。投資用ローンとして提示された正式な金利・手数料・返済条件で試算します。

まとめ

住宅ローン金利の推移は、1つの数字では判断できません。

住宅金融支援機構の公式35年推移では、長く続いた低金利局面から、2024年以降は政策金利・変動金利型の上昇を確認すべき局面へ変化しています。

今後は次の順番で確認します。

1. 35年程度の長期推移で現在の位置を知る
2. 変動・固定・フラット35を分ける
3. 同じ商品・同じ条件の適用金利を毎月比較する
4. 金利上昇時の返済額と家計余力を確認する
5. 投資用ローンへ住宅ローン金利を流用しない

※9月追記は三井住友銀行が2026年9月11日確認、三菱UFJ銀行が9月13日確認、フラット35等の8月記録は2026年8月30日確認の公式情報です。金融機関の商品条件・適用金利は変更される可能性があります。個別の借入条件は金融機関の正式な審査結果・契約資料で確認してください。