年収1,000万円なら不動産投資で節税できる？税金と手残りを分けて検証

年収1,000万円の会社員が不動産投資の営業で「所得税率が高いので節税効果が大きい」と説明されても、年収だけで契約の有利・不利は判断できません。

給与収入から給与所得控除や所得控除等を反映して課税所得を計算し、不動産所得の金額、損益通算の可否、税効果、実際の現金収支を分けて確認する必要があります。

不動産投資の節税全体の仕組みを先に確認したい場合は、不動産投資の「節税」とは？を参照してください。この記事では、年収1,000万円の会社員という具体的なケースに絞って数字を検証します。

節税できることと手元資金が増えることは別

不動産所得が税務上の赤字になり、一定の条件で給与所得等と損益通算できると、課税対象となる所得が減る場合があります。これが営業上「節税」と呼ばれる部分です。

一方、不動産所得の計算には、現金支出を伴わない減価償却費が含まれます。また、現金支出であるローン元本返済は通常、必要経費ではありません。そのため、税務上の赤字と現金収支は一致しません。

「所得税が10万円減る」と「投資で10万円儲かる」は同じではありません。税金が10万円減っても、そのために現金が20万円減っていれば、税引後でも10万円の持ち出しです。

不動産所得の基本計算

国税庁は、不動産所得を次の式で示しています。

総収入金額 − 必要経費 ＝ 不動産所得の金額

主な総収入には家賃のほか、返還不要となる敷金・保証金、共益費等が含まれる場合があります。主な必要経費には、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費等があります。

一次情報：国税庁 No.1370｜不動産収入を受け取ったとき

ただし、名称が同じ支出でも税務処理が同じとは限りません。例えば、修繕に見えても資産価値を高める支出は資本的支出となり、複数年で減価償却する場合があります。修繕積立金も、管理規約等の事実関係で取扱いの確認が必要です。

減価償却で会計上の損失が出る仕組み

国税庁は、建物や建物附属設備等の取得費を、使用可能期間にわたって各年の必要経費へ配分する手続を減価償却と説明しています。土地は、時の経過により価値が減少する資産として扱われないため、減価償却資産ではありません。

例えば、現金支出を伴う運営費が年間80万円、減価償却費が年間75万円なら、税務上は合計155万円が費用側に入る可能性があります。しかし、その年に減価償却費75万円を誰かへ支払うわけではありません。

一次情報：国税庁 No.2100｜減価償却のあらまし

損益通算できる範囲とできない部分

国税庁は、不動産所得の赤字がある場合、原則として他の黒字所得から差し引ける一方、損益通算の対象にならない損失を示しています。代表例の一つが、必要経費に算入した土地等を取得するための負債の利子に相当する部分です。

したがって、収支表の不動産所得がマイナス33万円でも、その全額を給与所得から差し引けるとは限りません。土地・建物の区分、借入金利子、物件の利用目的、国内外の建物等によって確認が必要です。

一次情報：国税庁 No.1391｜不動産所得が赤字のときの他の所得との通算

「赤字額 × 所得税率」をそのまま節税額とする試算は、少なくとも次を省いていないか確認します。

• 損益通算できない赤字部分
• 所得控除等を反映した実際の課税所得
• 所得税の累進税率と速算控除
• 復興特別所得税
• 住民税への反映時期
• その他の所得・控除・税額控除

個別の申告結果は税理士や税務署等へ確認してください。

借入元本の返済は必要経費にならない

ローン返済は、元本と利息に分かれます。賃貸建物等を取得するための借入金利子は条件に応じて必要経費になり得ますが、返済額のうち元本部分は必要経費になりません。

元本返済は負債を減らしますが、同時に手元現金も減らします。このため、税務上は利益が出ていても、元本返済が大きいと現金収支が赤字になる場合があります。

税引前CF ＝ 家賃等の現金収入 − 運営費等の現金支出 − 元本返済 − 利息支払い

実務では購入時費用、設備更新、退去、売却等も別途加えます。営業資料のCFを自分で検証する場合は、不動産投資の収支シミュレーションも併用してください。

年収1,000万円の仮定例

以下は仕組みを理解するための単純な仮定で、実在物件の相場や税額を示すものではありません。税率は年収から自動的に決まるものではないため、説明用として「損益通算対象額に対する所得税・住民税等の合計影響を30％」と仮定します。

仮定した年間数値

1. 不動産所得

120万円 − 78万円 − 75万円 ＝ マイナス33万円

2. 税引前キャッシュフロー

120万円 − 78万円 − 55万円 ＝ マイナス13万円

3. 税効果の単純仮定

仮に33万円全額が損益通算の対象で、合計影響率を30％と置くと、税負担の減少額は単純計算で9万9,000円です。

33万円 × 30％ ＝ 9万9,000円

4. 税引後キャッシュフロー

マイナス13万円 ＋ 9万9,000円 ＝ マイナス3万1,000円

この例では、税金が減っても手元資金は減っています。また、土地取得に対応する借入金利子等によって損益通算対象額が小さくなれば、税効果は9万9,000円より少なくなります。

減価償却終了・金利上昇・空室時の再計算

初年度の節税試算だけでは不十分です。少なくとも次の年を再計算します。

減価償却が終わると、現金収支が変わらなくても課税される不動産所得が増えることがあります。ローン返済が続く期間と償却期間を同じ年表へ置いてください。

売却時の税金と手取り

保有中の節税だけでなく、売却時の譲渡所得と現金手取りを確認します。

譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額

建物の取得費は、購入代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。このため、保有中に減価償却を計上したことと売却税務は無関係ではありません。

一次情報：国税庁 No.3261｜建物の取得費の計算

また、土地や建物を売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで長期・短期の区分が変わります。単に購入日から売却日までが5年を超えたかだけで判断しない点に注意してください。詳しい税率と計算は投資用マンションの譲渡所得税で確認できます。

現金手取りは税務上の譲渡所得とは別に計算します。

売却時の現金手取り ＝ 売却代金 − ローン残債 − 売却費用 − 税金等

節税効果の累計だけでなく、購入から売却までの全現金収支で投資結果を見ます。

節税目的だけで契約しないための質問

営業担当者、税理士、FP等へ、次を質問します。

1. 年収ではなく、私の課税所得と適用税率をどう計算したか
2. 不動産所得の赤字のうち、損益通算できない部分はいくらか
3. 土地・建物・設備の価格区分と根拠は何か
4. 減価償却額は何年続き、何年目に変わるか
5. 元本返済を含む税引前・税引後CFはいくらか
6. 空室、家賃下落、金利上昇、修繕時にどうなるか
7. 売却時の残債、取得費、譲渡費用、税金をどう見積もったか
8. 試算を作成した専門家は、売主等から報酬を受けるか

回答は「概算です」で終わらせず、入力値、計算式、参照した制度の時点を資料へ残します。

よくある質問

営業担当者から「年収1,000万円なら節税効果が大きい」と言われました。本当ですか？

年収だけでは判断できません。国税庁の所得税率は額面年収ではなく課税所得に対して適用されます。給与所得控除や所得控除、不動産所得、損益通算できる赤字を反映して確認します。

一次情報：国税庁 No.2260｜所得税の税率

不動産所得が赤字なら、その全額を給与から差し引けますか？

必ずではありません。土地等を取得するための負債利子に相当する部分など、損益通算の対象外となる損失があります。個別の計算は税務専門家へ確認してください。

減価償却費が大きい物件ほど有利ですか？

減価償却費だけでは判断できません。高い購入価格、短い償却期間、将来の税負担、売却時の取得費、実際の家賃・費用・価格下落を含めた全期間の手取りで比較します。

まとめ

年収1,000万円という理由だけで、不動産投資の節税効果や適否は決まりません。

• 不動産所得と現金収支を別に計算する
• ローン元本返済を現金支出へ入れる
• 損益通算できない赤字部分を確認する
• 減価償却の終了年まで年表で見る
• 売却時の残債、費用、取得費、税金を含める
• 税額減少ではなく税引後キャッシュフローで判断する

「税金がいくら減るか」より先に、「購入から売却までに手元資金がいくら増減するか」を確認してください。