マンション投資の入居率99％は信用できる？空室率・空室日数の確認方法

「入居率99％」だけでは、買う1室の家賃収入は分かりません。

集計時点・対象戸数・空室日数を確認し、フリーレントや入替費用を引いた収入まで見てください。

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   会社全体の入居率何戸を、いつ、どの計算式で集計した数字か。
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   買う1室の空室期間退去してから次の家賃が入るまで何日か。
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   実際に残る収入家賃が入らない期間と広告料・原状回復費を反映。

ある1日の入居率と、1年間の家賃稼働率は同じ指標ではありません。

会社全体・月末時点

990 / 1,000戸＝99％1マス10戸。特定日の管理物件全体

購入する1戸・1年間

入居 361日

空室4日

361 / 365日＝約98.9％その1戸の空室日数

営業資料では、戸数・期間・時点・家賃発生のどれを分母にしたか確認。

先に結論｜99％より算定条件を確認する

入居率は、算定方法をそろえなければ会社間で単純比較できません。

例えば「ある月末時点で1,000戸中990戸が契約中」であれば、その時点の入居率は99％です。しかし、その年に退去した戸数や、退去から次の賃料発生までの日数は、この1日時点の数字だけでは分かりません。

購入前に確認したいのは、「99％は高いか低いか」よりも次の質問です。

• 何戸を対象にしているか
• 新築直後・募集中・リフォーム中の部屋を分母に含むか
• どの地域、築年、間取りを含むか
• いつからいつまでの数字か
• 契約済みだがフリーレント中の住戸をどう扱うか
• 退去から次の賃料発生までの平均・中央値は何日か

回答を数字と資料で確認できれば、営業資料の入居率を収支へ使える情報に変えられます。

入居率は計算方法で見え方が変わる

「入居率」には、営業資料や管理資料で異なる考え方が使われることがあります。以下は公的に統一された名称・算式を示すものではなく、購入前に数字を分解するためのSmart Selectの確認用分類です。

同じ表示率でも、年間の日数ベースの稼働率や実入金は別の数字になります。

したがって、広告や営業資料の99％を収支シミュレーションへそのまま入れる前に、算式と集計対象を確認することが必要です。

1戸の投資では空室日数の方が収支に直結する

区分マンション1戸では、会社全体の入居率より「1年間に何日、賃料が発生しないか」の方がキャッシュフローへ直接反映できます。

1戸を365日貸せる前提で、空室日数だけを変えると次のようになります。

※1か月30日で換算。家賃発生日と日割り条件は契約に合わせます。

この表から分かるのは、1戸で年間99％に近い稼働を実現するには、空室を年間数日程度に抑える必要があるということです。会社全体の99％と、特定の1戸が毎年ほぼ空室なく稼働することは同義ではありません。

会社全体の99％と購入物件の空室リスクは別

管理会社の入居率は、その会社の管理ポートフォリオ全体を示している場合があります。

例えば1,000戸のうち990戸が入居中なら99％です。しかし購入を検討している1戸について知りたいのは、次のようなより近いデータです。

• 同じマンションの過去の退去・募集履歴
• 同じ駅、近い築年・面積の管理物件の空室日数
• 同じ賃料帯の募集から申込までの日数
• 賃料を下げずに決まったのか、条件変更後に決まったのか
• サブリースを含む戸数と通常管理の戸数を分けた数字

総務省の住宅・土地統計調査は、全国や地域の住宅・空き家の状況を把握する重要な公的統計です。ただし、調査上の空き家には用途別の区分があり、国や都道府県の空き家率を、そのまま特定マンション1戸の将来空室率として使うことはできません。 マクロ統計と対象物件の運用実績は分けて確認します。

フリーレント・募集費まで含めて実入金を見る

「次の入居者が決まった日」と「次の家賃が発生する日」が同じとは限りません。

募集条件としてフリーレントを付ける場合や、賃貸仲介会社への広告料、原状回復費が必要になる場合、オーナーの実質的な負担は空室家賃だけではありません。

入力：月額家賃10万円の1戸。

• 退去後の空室：30日
• フリーレント：1か月
• 募集時の広告費：家賃1か月分
• 原状回復のオーナー負担：8万円

空室時の費用を同じ表で確認します。

重要なのは、「何日で次の入居者が決まったか」だけではなく、退去から次の賃料発生までの実収入と、募集・原状回復に支払った費用を同時に見ることです。

金融庁が過去に確認した入居率・賃料の問題事例

入居率や賃料を確認する必要性には、過去の行政上の事例という根拠もあります。

金融庁は2018年のスルガ銀行に対する行政処分で、投資用不動産融資に関連し、不動産関連業者が賃料や入居率を実勢・実績より高く想定または改ざんし、その数値を用いた評価により不動産価格が割り増された事例を確認したと公表しています。

また、2019年には投資用不動産向け融資について金融機関への横断的なアンケート調査結果を公表し、賃貸事業が生み出すキャッシュフローを主たる返済原資とし、長期的な事業・収支計画の妥当性を見極める重要性を示しています。

これらは過去に確認された特定事例であり、現在「入居率99％」を掲げる会社一般に不正があるという意味ではありません。一方で、購入者側が営業資料の率をそのまま信じるのではなく、実績の定義と裏付けを確認する合理性を示しています。

営業担当者に確認する8項目

営業担当者へ「入居率は本当ですか」と聞くだけでは、確認になりません。次の8項目を具体的に依頼します。

確認項目を開く（資料と照合する）

1. 算定式99％はどの式で計算しているか確認する
2. 対象戸数分母は何戸で、除外している住戸があるか確認する
3. 対象範囲全管理物件か、地域・ブランド・築年の限定があるか確認する
4. 集計期間月末時点、月平均、過去12か月など、いつの数字か確認する
5. 退去実績対象物件・同一マンションの直近の退去日を確認する
6. 空室日数退去日から次の賃料発生日まで何日だったか確認する
7. 募集条件家賃変更、広告費、フリーレントの有無を確認する
8. 実入金直近12か月のオーナーへの実入金額を確認する

8番まで確認すると、入居率という抽象的な率を実際のキャッシュフローへ変換できます。

空室30日の影響を説明用ケースで再計算

購入前の収支表が満室前提なら、少なくとも空室日数を変えたケースを追加します。

入力：家賃10万円、空室30日。

• 月額家賃：10万円
• 年間満室家賃：120万円
• ローン返済：年90万円
• 管理費・修繕積立金・税・保険等：年24万円
• 募集費・原状回復費はこの表では別途

※14日の家賃減少は、月額10万円÷30日×14日で約4.7万円として単純計算しています。税引前の概算で、実際の契約条件とは異なります。

このケースでは、満室なら年間+6万円でも、空室30日だけで年間収支はマイナスになります。さらに募集費、フリーレント、原状回復があれば持ち出しは増えます。

営業資料を検証するときは、不動産投資の収支シミュレーションと投資用ローンのストレステストも同じ前提条件で確認してください。

管理会社の99％より、自分と近い部屋が何日で決まったかを見る

会社全体の割合と、個別の空室日数は分母が違います。 管理会社全体の数字ではなく、買う1戸に近い実績を求めます。

募集費と自己負担修繕は、もとの年額に含まれていない場合だけ追加します。

Smart Selectでは、入居率が高い会社を否定するのではなく、その数値の計算対象と、購入する部屋に近い実績が一致するかを確認します。過去の資料が得られない場合は、空室30・60・90日を条件比較として置き、長引く案も払えるかで判断します。

よくある質問

入居率99％なら空室はほとんど起きないと考えてよいですか？

そうとは限りません。会社全体の入居率と個別1戸の退去・空室は別です。対象物件の過去の空室日数を確認し、30日・60日などのケースで収支を再計算します。

入居率は何％以上なら安全ですか？

一律の基準はありません。率の高さより、算式、対象範囲、集計期間、対象物件に近い実績を確認する方が重要です。

募集期間が短ければ安心ですか？

募集開始日の定義や、申込後のフリーレントによって実入金までの日数は変わります。退去日から次の賃料発生日までを確認してください。

全国の空き家率を物件の空室率に使えますか？

そのまま使うことはできません。住宅・土地統計調査は住宅市場全体を把握する統計で、特定のマンション1戸の募集条件や将来空室を直接示すものではありません。

まとめ

不動産投資の「入居率99％」は、数字が高いこと自体を評価する前に、何を99％と計算したのかを確認します。

購入前に見るのは次の5点です。

1. 算定方法
2. 対象戸数・物件範囲
3. 集計期間
4. 退去から次の賃料発生までの空室日数
5. フリーレント・募集費を含めた実入金

会社全体の入居率は管理力を見る一つの材料ですが、対象物件の収支は、対象物件または条件の近い物件の空室日数と実入金で再計算します。

※対象物件では、管理会社の集計定義と直近の募集・入居実績へ置き換えてください。