東京の投資用マンション賃貸需要｜人口・家賃・空室リスクを検証

東京都の人口が増えても、検討中の物件の家賃が上がるとは限りません。

東京都全体・区市町村・駅周辺の順に絞り、実際の募集条件や成約状況と照合します。

1. 最新データで見る東京都

統計には基準日と定義があります。住民基本台帳、人口推計、国勢調査速報は同じ数字ではありません。本記事では、統計名と基準日を明示して混同を避けます。

Smart Select独自計算：人口の「増加」を4つの比率に直す

公表値をそのまま並べるだけでは、規模の異なる数字を比較できません。以下は東京都の公表値からSmart Selectが計算した指標です。予測値ではなく、計算式を再現できるよう分母も明示しています。

計算結果は小数第3位を四捨五入しています。人口推計と住民基本台帳は定義が異なるため、異なる統計を同じ計算式の分子・分母には混在させていません。

注：人口推計と住民基本台帳は、基準日・推計方法・集計対象が異なります。同じ母数の数字として扱わず、基準日と出典を表で確認してください。

外国人人口は増えているが、地域と属性を分けて見る

東京都全域の一般世帯は、2020年国勢調査基準の予測で2020年7,216,650世帯、2025年7,548,388世帯、2030年7,647,182世帯、2035年7,682,898世帯でピーク、2040年7,658,716世帯、2045年7,605,749世帯です。

単独世帯は2040年4,114,181世帯でピークと予測されています。一般世帯は施設等の世帯を除く定義で、2026年7月人口推計の参考世帯とは推計基準も異なるため、両者の差を「増加幅」として計算しません。

投資用マンションの賃料は、相場が上がれば値上げできる？

募集賃料の上昇と、入居中の契約の家賃値上げは別です。 周辺の広告賃料だけで、新しい家賃収入を確定したものとして計算しないでください。

空室の募集なら、同じ地域・広さ・築年の競合と、決まるまでの期間を比較します。入居中なら、賃貸借契約の種類・特約を確認し、管理会社へ増額の根拠と交渉方法を相談します。借地借家法には借賃増減請求の規定がありますが、相場が上がった分を一律に増額できるという意味ではありません。e-Gov｜借地借家法 ↗

収支では「現行賃料のまま」と「増額が実現した場合」を分けます。サブリース契約の場合は、入居者の家賃と所有者が受け取る賃料も区別してください。

賃料の数字は「何の家賃か」まで確認する

同じ賃料上昇でも、募集事例の平均、新しく締結した契約の成約賃料、継続入居者の家賃では対象が異なります。新規成約の指標は今の借り手の支払条件を探る材料ですが、入居中の部屋の翌月家賃を自動的に変更する根拠にはなりません。

成約事例を使う指数には、駅距離などの違いを調整して比較するものもあります。それでも指数は個別の契約内容を再現していません。管理会社から同じ駅・面積・築年の事例を得たうえで、現在の入金額を基本ケースに残し、増額が実現したケースを追加します。指数が四半期、人口が月次の場合、同じ期間の増減として因果関係を断定しないことも必要です。

2. 人口から賃貸需要までの流れ

人口は賃貸需要の「土台」ですが、賃貸契約になるまでには複数の条件があります。次のフローを順番に確認します。

3. 消費者物価指数と生活コスト

CPIは、家計が購入する財・サービスの価格変動を総合的に示す指数です。不動産投資では、入居者の生活コスト、管理費、修繕費、設備交換費に波及する可能性があります。ただし、CPIの上昇率がそのまま家賃改定率になるわけではありません。

東京都区部の2026年8月中旬速報では、家賃は前年同月比+1.9%、民営家賃は+2.0%でした。総合指数の+1.9%と近い値でも、指数の対象・ウエイトが異なるため、CPI総合を個別物件の家賃改定率として使わないでください。

4. 家賃・修繕費・投資収支への影響

数字を入れ替えるための試算例

次は将来予測ではなく、物価と家賃の動きを収支に置き換えるための仮想例です。購入判断では、実際の家賃・管理費・修繕費・金利を入れて再計算します。

この例では、運営費控除後額は90万円から約106.0万円へ増えますが、家賃に対する比率は75.0％から約72.4％へ低下します。家賃の上昇が続いても空室日数や広告料が増えれば、表の単純計算どおりにはなりません。

5. 投資判断で確認する数字

人口増を家賃上昇へ直結させず、物件単位で確認する

東京都・総務省統計局の一次情報、基準日、計算式を運営責任者が確認しています。統計は更新・改定される場合があるため、判断時には各出典の最新公表資料を確認してください。

本記事は一般的な情報提供を目的とし、特定の物件の購入・売却や融資を推奨するものではありません。統計は更新・改定される場合があるため、契約前には各出典の最新公表資料を確認してください。

よくある質問

東京都の人口が増えていれば空室は出ませんか？

いいえ。人口総数と賃貸需要は同じではありません。単身世帯、転入者の属性、物件の面積・駅距離・家賃・競合供給を分けて確認します。

消費者物価指数が上がれば家賃も同じ割合で上がりますか？

いいえ。CPIは生活全般の物価指数であり、家賃の改定率を直接示しません。募集家賃、成約家賃、管理費、修繕費を別々に確認します。

人口が減る前に投資用マンションを売るべきですか？

人口だけでは売買時期を決められません。入居者層、家賃、残債、修繕計画、競合供給、売却価格を同じ時点で確認します。

2026年の東京都の人口は何人ですか？

東京都の人口推計では、2026年7月1日時点で14,301,986人です。前年同月より66,214人増え、計算途中を丸めない増加率は約0.47％です。

東京都の外国人人口の割合は何％ですか？

住民基本台帳では、2026年1月1日時点で外国人人口は783,701人、総人口14,077,552人に占める割合は約5.57％です。人口推計とは統計の基準が異なるため、同じ計算式では混ぜません。

東京都の人口増加は賃貸需要の増加を意味しますか？

人口増加は需要の土台ですが、物件ごとの入居率を保証しません。駅勢圏、単身世帯、間取り、駅距離、成約家賃、競合戸数、空室期間まで確認が必要です。