三田三・四丁目地区は、田町・三田エリアでオフィス、住宅、商業、学校等をまとめて更新する約4.0haの再開発です。東京三田ガーデンタワーのオフィスは2023年に開業し、事業者の2026年7月資料は全体竣工を2026年と記載しています。住宅225戸と歩行動線の整備を、就業者増への期待だけでなく既存住宅との競合からも確認します。
場所・用途・計画の規模
高層棟と低層部、周囲の緑地の配置を示す計画時点の予想図です。写真ではなく、現在の店舗・植栽・通行状況を保証するものではありません。
対象は港区三田三・四丁目の地区で、三田小山町や田町駅東口の再開発とは別です。港区は、老朽建物や防災上の課題に対して、業務・住宅・商業が融合する市街地へ更新する事業と説明しています。大規模オフィスの名称だけで地区全体を捉えると、住宅街区、学校、道路・緑地の変化を見落とします。
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 区域 | 港区三田三丁目・四丁目、約4.0ha |
| 施行者 | 三田三・四丁目地区市街地再開発組合 |
| 主な用途 | 事務所、店舗、幼稚園・学校、住宅、生活支援等 |
| 複合棟1 | 地上42階・地下4階、高さ約215m |
| 住宅 | 地区全体で225戸 |
| 主な公共空間 | 東京都資料：公園約700㎡、広場約4,800㎡、歩行者通路約185m |
出典：下記の自治体・事業者資料。規模は各資料の公表値で、実測値や周辺物件への効果を示す数値ではありません。
進捗と完成時期を分けて確認
港区の2026年3月23日更新ページには「令和7年度工事完了（予定）」が残っています。一方、住友不動産の2026年7月24日資料はオフィス棟開業を2023年、全体竣工を2026年と記載しています。本記事は後者を建物の到達状況の根拠とし、古い予定日をそのまま完了実績へ置き換えていません。各店舗の開業日や再開発組合の解散は、建物竣工とは別に確認する事項です。
暮らし・街の動線はどう変わるか
周辺住宅の利用者に関係するのは、オフィスの床面積そのものより、駅と住宅の間をどう歩けるようになったか、日常利用できる店舗や緑地がどこにあるかです。田町・三田の就業機能と生活支援機能の集積は賃貸需要を考える材料ですが、どの住戸にも同じ効果が及ぶわけではありません。
周辺オーナーの判断ポイント
住宅225戸は地区全体の戸数で、すべてが新たに賃貸募集へ出る戸数ではありません。既存オーナーが比較するなら、募集・成約事例の間取り、面積、築年、駅への実際の経路をそろえます。新しい建物と自分の物件が同じ入居者層を取り合うかどうかを先に確認し、平均賃料の上昇だけで自分の賃料を引き上げないことが重要です。
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 駅への経路 | 歩行者通路の開放時間、横断箇所、高低差を現地で確認 |
| 住環境 | 建物との位置関係、車両動線、眺望と音を住戸ごとに確認 |
| 賃貸競合 | 225戸を一律に賃貸供給とせず、実際の募集条件を確認 |
物件選定や保有・売却の比較では、再開発があるだけで価格・賃料へ一定率を上乗せしません。近い条件の成約事例と現況の募集条件を出発点にし、完成を待つ場合の保有期間も別途検討します。ここで示すのは確認手順であり、将来の値上がり予測ではありません。
浜松町・芝浦のBLUE FRONT SHIBAURAを読む。一般的な保有・売却の確認項目は売却判断チェックリストにまとめています。
よくある質問
三田三・四丁目地区は完成していますか？
事業者の2026年7月資料は、オフィス棟開業2023年、全体竣工2026年と記載しています。店舗等の開業や行政上の事業完了は区別します。
225戸はタワーの全戸数ですか？
港区の事業概要に記載された地区全体の住宅戸数です。オフィスタワーの戸数や一般分譲・賃貸募集戸数と同一ではありません。
一次情報と確認時点
確認日：2026年9月14日。公開資料の更新日・計画変更日・建物の完成日を区別しています。未確認の事項を事業の中止や未実施と断定するものではありません。
