港区の再開発を総点検｜36事業・59都市計画決定地区と品川・虎ノ門・麻布の違い

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36事業と59地区の違い

この総覧の対象は、港区公式サイトの「第一種市街地再開発事業」と「地区計画・市街地再開発事業等」の掲載範囲です。前者は2025年10月1日更新のページ、後者の一覧PDFは2024年4月現在の資料です。2026年9月14日に確認したという意味であり、すべての計画が同日に更新されたわけではありません。

東京都港区三田三・四丁目地区公式完成予想図（計画時点）

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1図中の計画建物出典：港区「三田三・四丁目地区」完成図。番号は編集部による識別用注記で、敷地境界や完成後の状況を示しません。

三田三・四丁目の図では高層棟と周囲の低層部・緑地の組み合わせを確認できます。タワーの高さだけを見るのではなく、駅から住宅への経路、公開空地、地区内の用途が周辺の暮らしとどう接続するかを見るための図です。三田三・四丁目の規模・工程はこちらにまとめています。

完了表示のない15事業

「完了表示なし」は、全棟が未完成であることを意味しません。三田や虎ノ門のように建物利用が始まった事業もあり、行政上の完了と竣工・開業を区別します。ここでは公式一覧の分類を再現し、最新の各棟の到達状況とは分けています。

出典：港区・第一種市街地再開発事業。各地区名から区の事業概要へ進めます。地区一覧から新たな竣工日や戸数は推定していません。

完了21事業

次は同じ港区ページが「完了」と明記する全21事業です。竣工した建物の名称に置き換えず、行政上の正式名称で記載します。これらを将来の新規供給に数えないことが重要です。

完了地区は、商業施設・公開空地・歩行経路などを現況で比較できる点が計画中の地区と異なります。ただし、再開発完了の表示から各住戸の築年、管理状態、修繕費を読み取ることはできません。購入・売却の比較には対象建物ごとの情報が必要です。

59都市計画決定地区の索引

港区の「都市計画決定による街づくり地区一覧」は2024年4月現在の資料です。地区計画、高度利用地区、都市再生特別地区、再開発事業、区画整理、特定街区等を横断する59の地区番号を持ちます。下表は名称索引であり、「今から着工する59計画」でも「59件の地区計画」でもありません。

例えば三田小山町地区の欄には複数の第一種市街地再開発事業が含まれます。計画地区と個別事業が一対一ではないため、上の36事業と足したり、同じ名称の行を新たな事業として登録したりしていません。六本木五丁目西地区はこの資料に掲載され、既存の個別記事で工程を整理しています。

出典：港区・都市計画決定による街づくり地区一覧（2024年4月現在）。各地区に適用される制度の組み合わせと区域図は原資料で確認できます。この古い一覧だけから2026年の進捗を推定していません。

南北線延伸と品川の別事業

高輪三丁目品川駅前地区の第一種市街地再開発事業は、約2.2haのC-1・C-2街区です。港区の区域・事業概要と、京急のA地区新築計画は対象が異なります。「品川駅西口」という広い呼び名が共通していても、A地区の記事へC街区の工程を混ぜることはできません。

品川周辺には、駅西口A地区、TAKANAWA GATEWAY CITY、中央新幹線・品川駅、南北線延伸の個別記事があります。事業主体・区域・開業目標が異なるため、一つの「品川再開発完成年」で説明しません。

東京メトロは2026年度の鉄道事業設備投資計画を公表しています。年度の投資計画は路線別の営業開始日を確約する資料ではありません。南北線については既存記事に資料を追記し、同じ延伸計画の新記事を増やしていません。中央区の都心・臨海地下鉄新線とも別計画です。

エリア別の市況と物件選定

虎ノ門・麻布・六本木：業務・商業・住宅の複合化を一律に住宅需要の増加へ置き換えないことが重要です。就業集積が増えても、自分の住戸と新築住宅が同じ賃借人層を対象にするかは面積・間取り・賃料帯で異なります。高層棟の眺望や店舗だけでなく、坂道、横断箇所、建物への出入口を現地で比べます。

浜松町・芝浦・田町：浜松町二丁目と芝浦一丁目は別の区域です。駅の同じ側か、線路や大きな道路をまたぐかによって、店舗や歩行者空間の使いやすさは変わります。広い駅徒歩圏の平均賃料ではなく、実際の通勤経路と築年が近い事例から比較します。

三田・白金・西麻布：類似名称の地区を合算して将来供給戸数を作らず、各事業で一般分譲・賃貸・権利者住戸の範囲を確認します。工事期間中の騒音や搬入動線、完成後の公共空間の開放条件は、地区に近い住宅ほど個別確認が必要です。

品川・高輪：複数の建築・鉄道事業が重なるため、完成を待つ戦略では自分の売却予定年とのずれを確認します。駅出入口が未確定なら、予定経路で徒歩分数を短縮せず、現在使える経路を基本にします。再開発が進むこと自体は、一定の値上がり率を保証しません。

物件選定や保有・売却判断では、近い条件の成約価格、賃貸募集と成約の差、空室期間、管理・修繕状況を別に確認してください。本記事は公式計画の整理と比較の考え方であり、港区の成約価格・賃料の変動を実測した統計分析ではありません。

よくある質問・出典

港区で59件の再開発が新たに進むのですか？

違います。59は2024年4月時点の都市計画決定地区一覧の番号数です。異なる制度が重なり、完了事業も含まれます。

すべての地区に個別記事があるのですか？

いいえ。この総覧で公式掲載範囲を一覧化しています。個別記事がある同一事業は既存URLに案内し、地区数と記事本数を分けています。59地区は2024年資料の掲載範囲であり、その後のすべての計画追加を含むと主張するものではありません。

一次情報：第一種市街地再開発事業／地区計画・市街地再開発事業等／都市計画決定地区の一覧PDF。確認日：2026年9月14日。資料の作成時点と現地の完成・開業時点は区別しています。

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